武漢購房者別著急，二手房還沒跌！
文章來源：山水人家裝飾 發(fā)布時間：2021-01-27 07:17:11
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月70大城市房價變動情況數(shù)據(jù)。照例，我們來看看大武漢：新房價格環(huán)比下跌0.1%，二手房價格同比上漲14%。
這兩個數(shù)據(jù)可以反向推導(dǎo)出一個結(jié)論：武漢新房和二手房存在價格剪刀差，實際剪刀差還要大。所以，到現(xiàn)在，還是「賣舊買新」的好機會。
近期，哥這里積累了不少武漢購房者關(guān)于買賣新房二手房的熱點問題，現(xiàn)就問題進行集中解答。
@sunshine：曉得哥好！我們一家三口，6月剛買了恒大首府！手上還有一張房票，一個考慮是，再買套小戶型學(xué)區(qū)房（100多萬），小孩2019年上小學(xué)；另一個考慮是，去郊區(qū)比如東西湖買一套小戶型投資，您覺得哪個更合適？買學(xué)區(qū)二手房怕買在高點了！
曉得哥：如果選擇學(xué)區(qū)房，只需看它的用途屬性，不用理會投資回報，畢竟目前武漢二手房，尤其是較優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，價格有點超出預(yù)期了。一旦市場行情冷卻下來，完全有可能盤整回落，所以打算買學(xué)區(qū)房的話，有必要觀望一下。
如果考慮投資回報，在買得到的情況下，肯定新房。你買過恒大首府，心里就有數(shù)，新房和二手房的價差，分分鐘有一種“買到即賺到”的感覺。最終，還是得取決于個人實際需求吧。但不論選擇哪一個，都不用慌張，因為你已經(jīng)成功上車。
@雨：現(xiàn)有110㎡唯一自住房，是房改房，無房貸。想買450萬左右的改善房。上班在漢口，有幾個想法：1，籌錢5成首付先買，再賣現(xiàn)住房，交付前租房，還可以投資一套總價200萬左右的房子。前兩年還貸壓力就大了。2，籌錢5成首付先買，現(xiàn)住房不賣。不僅要還按揭還要還借來的錢，壓力也很大。目前看中了洺悅府、金地悅江時代、融創(chuàng)融公館的幾個樓盤，怎么買比較好？
曉得哥：純粹從投資角度看，現(xiàn)在是「以舊換新」的好時機，尤其這類房改房、拆遷房之類的房子，錯過這一波行情，很可能就不那么容易出手了。而且，現(xiàn)在還能賣一個不錯的價格。理論上說，兩種方案都可行，方案1能帶來最大化收益。但實際操作過程，可期的收益越大，風(fēng)險也越大。
過去多少經(jīng)驗已經(jīng)證明：我們的判斷力其實并不高明。尤其當(dāng)下武漢樓市，不論行情還是政策，都還不明朗。風(fēng)險總是無所不在，而且我們也很難捕捉到風(fēng)險。所以不論怎么樣，要保證現(xiàn)金流。目前市場已經(jīng)瘋狂到極點，此時反而要理性、保守一點。
對你來說，先籌到5成首付，買到改善房再說吧。之后如果還有能力和精力投資一套房子，那再來考慮?？紤]自住改善，最重要是方便，其次再考慮具體樓盤、具體板塊。如果你在漢口工作，建議你關(guān)注一下古田這一片。
@Summer：有一套三房在關(guān)山，老公在金融港上班，孩子一歲；但我明年換工作，光谷、街道口都可以，沒有那么確定。目前手上一共270萬可支配；家里需要三房的大戶型，老人孩子加上老公經(jīng)常加班，老公想買琨瑜府、泛悅城，但不一定買得到；我覺得可以去試試，但太熱門的盤怕買不到，不知道到底該怎么辦？
曉得哥：總價預(yù)算450萬左右的房子，在武漢可選余地很大。只是目前比較難，像剛才你說的這兩個熱門樓盤，還得全款優(yōu)先，所以很有可能買不到。如果真的考慮自住，一是不用著急，二是也沒必要去擠，三是畢竟有一套房子在手。
臨近年底，開發(fā)商有回款率考核，也在想盡辦法挖掘全款客戶。但總體來說，全款買房只會越來越少。過了年關(guān)，應(yīng)該會好一點。
@Xiao：求助！徐東有2套老房子，一套自住，一套出租，老公在光谷上班，我在街道口，考慮到小孩讀書，想換一套學(xué)區(qū)房。如果賣掉一套，大概有190萬，打算光谷買一套，以后自住，不投資，關(guān)山一帶的樓盤買到概率大嗎？也擔(dān)心老房子賣了買不到新房子，還有一種方案，繼續(xù)出租，等五六年后再置換。
曉得哥：從資產(chǎn)升值角度看，現(xiàn)在就應(yīng)該「賣舊換新」。一，現(xiàn)在市中心老破小漲得很兇，二，現(xiàn)在在售的這一批新房，當(dāng)年地價并不是非常高，哪怕限價，開發(fā)商也還是有利潤，不至于減配太厲害。三，由于限價，一二手房的有很誘人的價差。孰好孰差，一目了然。
@聞徽家住后湖，有一套房自住，最近小區(qū)同戶型成交價370萬左右，手上現(xiàn)金100萬左右，妻子在光谷上班，每天漢口跑武昌太辛苦，小孩快一周歲，想一次到位換一套大點的學(xué)區(qū)房，既可以解決妻子每天上班奔波，又能解決小孩上學(xué)的問題，不知道現(xiàn)在的形勢二手房置換可不可行，還是再等等看？
曉得哥：任何有關(guān)買房的需求和問題，都可以分解主次。目前對你們來說，最急迫要解決的是“妻子每天上班太奔波太辛苦”，孩子學(xué)區(qū)問題反而并不是特別著急。那么，在光谷租一套房子住，這個問題就暫時解決了。
為什么這么說呢？對你來說，除了馬上從漢口置換到我航次，還可以有兩個方案：一，現(xiàn)在二手房明顯階段性高位，很多二手房客戶都開始觀望了。所以，可以先去光谷租房，再等等看，等二手市場盤整一番，穩(wěn)定后再置換。哪怕價格跌了，對你來說，置換的支付成本反而低。更重要的是，行情穩(wěn)定明朗的時候，不容易踏空。
二，還是在光谷租房?，F(xiàn)在手頭上有100萬，如果還能再借一點錢，也可以先考慮買一套新房，純粹作為投資需求。我們也在想，只要武漢樓市未來5年還是繼續(xù)向好，單價2萬左右的新房還是值得投資的。關(guān)于學(xué)區(qū)問題，未來公辦的教育資源會越來越均衡，再說現(xiàn)在民辦資源也這么豐富，孩子讀書不會成很大的問題。
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